カテゴリー別アーカイブ: 相談事例

「負」動産を相続させないための任意売却 相談事例ケース6 収支がマイナスになった収益物件の売却相談

 

あるご夫婦から、所有するビルについての相談でした。

そのビルは築25年以上経過しているものの、満室であれば借入金返済額+管理費よりも賃料収入がなんとか上回る状況。

しかし空室がでたり突発的な修繕費などが発生した場合、収支がマイナスになってしまう状況で、少し前まで空室が続き、返済期日に遅れながらも手元資金で返済を続けていたため、これ以上費用が発生した場合は維持管理ができなくなるギリギリの状況でした。

しかも、ご夫婦ともに病気を患っており「自分達が亡くなった際に子供たちにこの【負】動産を残すわけにはいかない」という切実なご相談でした。

 

まずは物件の調査を行い、査定した金額と返済予定表の借入残高を比較。

すると売却想定価格を借入残高が上回り、自己資金もないため売却する(買主に引き渡すために抵当権を抹消する)こともできず。

レントロールを作成して収益や維持管理費の見直しをシュミレーションしても毎月の返済額の負担が高く、改善策は見出せず。

現在の返済・収入状況では借換えもできません。

そんな折、ご夫婦とお話をしていると支払いが何度か遅れた時、金融機関担当者から売却・一括弁済の提案があったと言う話しを伺い、担当者に面談を申し入れました。

 

ご夫婦は担当者に病気のことは伝えていなかったため、事前に状況を説明すること、場合によっては支払いを停止して金融機関が本腰を入れてから再度交渉することを打合せして金融機関担当者と面談へ。

担当者に現在のキャッシュフローと資産状況、査定報告書、レントロールを説明し、ご夫婦ともに罹患している状況をお伝えし、場合によっては支払いを停止するので、競売申立をして頂く事になるかも知れないが、任意売却で処理させて頂けないかとお願いすると後日、協力的な回答が得られました。

 

「絶対的な金額ではありませんが○○万円以上の弁済を頂ければ任意売却に応諾できる可能性が・・・」と決まり文句が出ました。

 

これは「残債よりも低い金額で抵当権を抹消する事になるため、確実な数字ではないが、これ以上の金額(返済)であれば稟議が通せるかもよ?」と読み取れる回答です。

 

提示された金額であれば、転売ではなく長期保有を目的として購入する買主であればそれなりの利回りが確保できそう。

しかし、耐用年数やテナントビルであること、土地の境界が画定できないこと、隣地との越境問題、入居者の転貸など諸問題もあり、融資を利用する個人の買主では購入は難しい。

時間もないことから狙いを絞り、その金融機関と取引がある貸しビル業を営む地元の不動産業者に購入を打診するとスムーズに話しがまとまりました。

 

金融機関は債権を回収して既存取引先の優良顧客に融資ができ・・・

買主は割安で現況満室の収益物件を地元で取得でき・・・

何より売主は厳しい返済と相続の不安から解放され、大変喜んで頂けた事で、私がモットーとする「皆がハッピー」な取引ができました。

今回のような任意売却はもちろん、不動産の購入・売却は答えも正解もなく、結果でしかありません。

個々の物件状況やお客様の状況・お考えにより結果や満足は異なるものだと考えています。

だからこそ、これからもお客様との会話を大切にしたいと思います。

些細なことでもお気軽にご相談下さい。

  

 

 

 

 

 

住宅ローンから考える物件価格は? 相談事例ケース5 住宅ローン相談会編

先日、住宅ローン相談会でご来店頂いたお客様。

物件を紹介してもらった不動産屋で住宅ローンの質問をしたら

「年収から計算するとここまで借入できるからその価格帯の物件であれば買えますよ」と言われて物件を紹介されたが、そんな支払額は払えない金額だった。

別の不動産屋では「ご自分で銀行へ出向いて相談したほうが良い」と言われ、自分でネットバンクなどを調べてみたがよくわからなかった。

そんな理由から弊社へご相談をいただきました。

 

住宅ローンの借り入れ限度額=支払える金額とは限りません。

年収×年収に占める返済の比率÷12か月÷審査金利で計算した100万円あたりの月々返済額=借入限度額となります。

例えば35年返済の計算ですが・・・

年収600万円×返済比率40%÷12か月÷審査金利3.5%@4133円=4,839万円が借入限度額の(金融機関により異なりますが)目安となります。

これは金融機関が過去のデータから「金利がこれくらい(審査金利)まで上昇してもこれくらい(返済比率)までなら何とか返済できるだろう」と考えた数値で、時期により変わることがあります。

借入限度額4,800万円を35年の返済金利で計算すると

店頭金利2.475%の場合

月々170,955円 年間2,051,462円 収入割合34.19%となります。

現在は金利優遇が大きいため、某銀行で借入期間中は店頭金利から-1.875%を優遇しますという条件で借入した場合。

(一定期間だけでなく、借入期間はずーっとというのがポイントです)

2.475%-金利優遇1.875%=実質金利0.6%となります。

この金利で先ほどの4,800万円を返済した場合

月々126,733円 年間1,520,806円 収入割合25.34%となります。

月々44,222円、年間530,664円の差。金利優遇ってすごい効果がありますね。

でも・・・

毎月10万円の支払いに抑えたいとお考えの場合は

10万円÷実質金利0.6%の100万円あたりの毎月返済額2,640円=3,787万円が借入額となります。

月々10万円 年間120万円 収入割合20%

これにより、希望の返済額約3,780万円~借入限度額4,800万円までの「がんばれる範囲」で借入額を考えます。

例えば物件価格3,780万円の新築建売住宅を購入する場合、諸費用(仲介料や登記費用、銀行費用など)を約7~8%程度は見込んでおきます。

物件とお客様の状況により異なりますが、ここでは8%で計算すると約300万円の諸費用が必要となります。

これを自己資金として現金で拠出できる事が理想です。

諸費用ローンをお使いの場合は金融機関により審査内容が異なりますが、借入可能額が下がるため、それを前提とした物件価格の設定が必要となります。

 

前記では建売住宅の購入ですが、中古のマンションや戸建ての場合は同じ計算にはなりません。

マンションの場合は管理費・修繕積立金・駐車場代などが借入とは別途(月額5万円前後)必要なため、支払い可能額からこれを差し引くと

月々返済5万円÷実質金利0.6%の100万円@2,640円=1,890万円が物件価格の上限となります。

中古戸建ての場合は建売と同じ3,780万円が上限となりますが、中古の場合は諸費用が多めに必要となることと、「リフォーム・修繕費」を考えなければなりません。

最近は中古住宅もリフォーム済み物件が多く売り出されていますが、気に入った物件がリフォーム済みではない場合も考えておくと物件を選択する幅はかなり広がります。

物件の状態によりどこまでリフォームすれば良いかも異なりますし、何よりご自分の好みと予算に合わせてリフォームできる楽しみが生まれます。

※土地を買って建物を建てる場合はもう少し複雑なお話が必要となるため、ここでは割愛します。ご検討中の方はお気軽にご相談ください。

住宅ローンは住まい探しの第一歩。自分の基準が決まると物件探しの方向性が見通せるようになります。

目安となる借入予定額と自己資金の「資金計画」の範囲で希望する「地域」に「物件」が出ていれば検討できますし、相場から見て待っていてもこれは出ないなーと考えられるのであれば、地域か物件を見直す必要があると考えられます。

今回のお話はあくまで原則的な一例です。

皆さんのお考えや状況、市況により異なります。だからこそ、「金利が高い安い」とか「物件ありき」だけではなく、お客様のご要望と資金計画をお伺いしたうえでより良い住宅購入計画をご提案したいと考えています。

相談会にご興味をお持ちであれば、下記からお気軽にご予約下さい。

  

 

敷地の道路後退と補助金 相談事例ケース4 セットバック部分の整備って自己負担しなきゃダメなの?

土地に建物を建築(建替え)などをする場合、接する道路の幅員が4.0m未満である場合には、原則として道路の中心線から2.0mまで後退した部分を敷地面積から除外して建築確認の対象面積としなければなりません。

いわゆる「セットバック」と呼ばれるものです。

セットバック(道路後退)をしないと建築確認が受けられないけど後退部分を市が買い取るわけでもなく、整備も自己負担しなければなりません。

土地の契約をする際に説明をするとお客さんは「納得はいかないけど、仕方がないですよね・・・」という感じです。

建替えを検討しているお客さんは「なんでうちの土地を無償で差し出さなければならないんだ?」と感じてしまう事が多いように思います。

このような状況でお客さんの負担を少しでも軽減できるようにご提案しているのが「補助金」のお話です。

横浜市は道路を整備する前に人が住み始めてしまった土地が多いため、区画が整然としていない地域が多いです。

そのため「その幅員と通行に支障のない形状を確保することにより、安全で良好な住環境の形成及び災害に強いまちづくりに寄与することを目的」として

「横浜市狭あい道路の整備の促進に関する条例」により、一定の条件を基に後退部分の整備に補助金を助成する制度があります。

「狭あい道路」に指定されている場合、建築確認申請の30日前までに申請・協議をすることで、門・塀・土留め・擁壁・樹木などの撤去費用や引込設備の移設など、道路後退に必要な撤去費用の一部に補助金が支給され、後退した部分も市道として管理する場合は市が整備を行ってくれます。

狭あい道路に指定されていない場合でも一定の要件に該当すれば補助金が出る場合もあります。

この制度の内容や土地が該当するかどうかは案件ごとに調査も必要で話が難しくなるのでここでは省略しますが、下記リンクから制度の簡単な内容が確認できます。

横浜市 狭あい道路拡幅整備事業のQ&A

土地を売るとき、買うとき、建物を建てるとき、全体の取引をイメージすればこのような制度もご提案ができるため、当社では「おいしいおうち」というプロジェクトチームで対応しているのです。

不動産の売買や建物建築をお考えの際はぜひご相談下さい。

  

 

売ることができなかった不動産 相談事例ケース3 認知症の親族の土地売却

これからの世の中で大きな問題になると感じている「認知症と不動産」のお話です。

相談者は「年老いた親御さんを介護施設に入所させるために本人の自宅を売却したお金で今後の資金に充てたい。」という要望でした。

ここで問題なのが、介護施設に入る要件の一つである「認知症と診断されている」事実。

介護施設に入ってからゆっくり自宅を売却したいと考え、先に認知症の診断を受けてしまうと「所有者本人が認知症のため、売却に関する意思・行為の判断ができない」とみなされます。

契約まではできたとしても登記の段階で「本人の意思確認」ができず登記(買主に所有権の移転)ができないため取引が成立しない、下手をすると契約の違約扱いで違約金が発生することになります。

「子供が親の面倒をみるために売却するのに何が悪い!」

私もそう思いますが、あくまで本人の財産保護を目的とした法律なので仕方がありません。

悪用したり詐欺行為をする人、他の相続人の同意を得ず,本人の承諾も得ず勝手に売却してしまう人などトラブルが絶えなかったのでしょうね・・・

認知症の状態にもよりますが、診断されているとまず取引はできないケースがほとんどです。私も何度かお手上げ状態になりました。

(怖いのは認知症の診断がなくても意思確認でちゃんと質問に回答できないと司法書士に断られてしまう事かも知れません。ちょっとぼけちゃったかな?程度の状態でもそうなる可能性は高いです)

何とかしてあげられないものか?と調べたり専門家に相談したりしながら認知症と診断されていても取引できた事は数回ありましたが、これは状況によって話が変わるため「こうすればできる」という方法は未だに見つかりません。

調べた中で「後見制度」の話が良く提案されましたが、結構な費用が掛かることや後見人が金銭の利用目的などについて裁判所に許可をもらわなくてはならないため、後見制度を利用したら売却の許可が下りず、逆に現金・預貯金などの資産も管理されてしまい大変な状況になる可能性が垣間見えてしまいました。

今考えられるのは相続対策としてご健在のうちに「家族信託」を利用するのが一番使い勝手は良さそうですが、認知症と診断されてからではこれも間に合いません。

私も家族信託について学んでおきたいと考えて協会会員にはなりましたが、まだまだ実務としては難しいと感じています。

小難しいお話になりましたが、最善策は「早めの準備」これに尽きます。

「近い将来このような事態になりそうだな・・・」とお考えであれば、早めに相談をして対策を立てて下さい。そうすれば回避できる事も選択肢も増えるものと考えています。

  

登記識別情報(権利証)を紛失した場合 相談事例(?)ケース2

自宅の売却契約が終わり決済を控えたある日、必要書類や引渡し書類を確認していると「登記識別情報」がない事に気がついて慌ててしまい・・・

これは恥ずかしながら10年ほど前に経験した私の体験談です。

お客様の取引であれば契約前に識別情報と登記内容の確認、実印や身分証、その他必要書類を事前に確認・ご説明をしているため、まさか自分が・・・とびっくりしました。

識別情報を紛失してしまった場合は司法書士に依頼して登記情報の「本人確認制度」を利用する事をおすすめしています。

制度は知っていましたが、お客様のためではなく、自分の自宅売却で初めての経験をしてしまうとはなんとも情けない次第です。

住宅ローンの借換えをした際に発行された抵当権設定の登記識別情報が発行され、空になった抵当権抹消済みの識別情報と所有権の識別情報を間違えて処分してしまったのかな?と考えています。

本人確認制度は識別情報(権利証)は無くしてしまったが、公証人に登記された本人であることを確認してもらい、識別情報に変わる書類を作成してもらうことで登記ができるようになります。

費用は数万円必要(内容と司法書士により異なります)になりますが、司法書士にも書類を確認してもらい、無事に決済・引渡しとなりました。

それ以降、自らの経験を活かして数件の本人確認制度を利用しました。

識別情報を紛失してしまったお客様に「大丈夫ですよ!ご安心下さい!」と落ち着いてご説明さしあげるとお客様もほっとして頂けます。

恥ずかしい経験を受け止め、お客様のお役に立てる。私は転んでもただでは起きません(笑)

「大切な書類だから・・・」と収納の奥底にしまい込んでしまい、どこにあるのかわからなくなっている方も多いはず。

ご自宅の売却や住宅ローンのお借換えなどの際には、前もって識別情報、建築確認図書、測量図や買主に継承しなければならない覚書き、売買契約書、金銭消費貸借契約書、火災保険の証書などの書類や印鑑(実印と銀行印を間違える事もありますので・・・)を探し出して確認してみて下さい。

あとあとのトラブル回避もできるため、安心してお取引を進められるのではいでしょうか。

 

 

 

 

7年売れなかった土地 相談事例 ケース1

以前売買した土地のお話しです。

売主さんがマンション用地として等価交換した残地を数名で相続していました。

その土地は道路から2.5mほど低く、宅地からはさらに3m程の擁壁で隣地が低く、建築基準法の道路にも接していないため建替え(建築確認が取得)出来ない土地でした。

数年に渡り、いくつかの不動産会社に売却を依頼していたが売れず、私に相談が来ました。

過去の経緯をお伺いしてから物件調査・売却額の査定報告書を作成。

擁壁は検査済みが確認できて、売値も普通の土地相場並みの売出し価格だったものを、根拠を示して適正価格に是正。

一番問題だった建築確認が下りない道路も「43条但し書き」の事前相談の結果、道路所有者の皆さんのご協力を得て、条件付きで建築ができる見通しが立ちました。

以前の販売業者はこれらの内容を理解して整理をしないまま販売していたようで…

簡単に言ってしまえば「売れる商品になっていない」状態です。

仲介手数料は成約価格の3%+6万円に消費税となるため、手間がかかり売値も低いからあまりやる気がなかったのでしょうか…?

それでもやはりクセがあり、建築会社もリスクのある土地のため、私が担当してから2年近くかかってしまいましたが成約する事ができました。

ある物を売る仲介業務だけでは無く、自社で土地を仕入れて加工して販売したり、建売住宅にする企画開発業務の経験が活用できた案件でした。

少し問題があったり売りにくい不動産でも、内容を理解して準備を整えれば売れる可能性は高まります。

査定価格の高い、安いだけに惑わされないようご注意下さい。