カテゴリー別アーカイブ: スタッフの独り言

「住宅ローン」という商品を銀行が捨てるという時代がやってきた! 『おいしいおうち』のアメブロでこんな記事を書いてみました_(._.)_

「三菱UFJ信託銀行が住宅ローンから撤退」

10月30日に流れたこのニュース

ここ26年間不動産業務に関わっていた自分にとって、結構大変なニュースに感じます。

そんな事、ヅラヅラと「おいしいおうち」のアメブロに書いています☟

https://ameblo.jp/oishiiouchi/entry-12324532120.html

興味のある方は、読んでみて下さい(..)_

by Santa

 

この世に売れない不動産はありませんが・・・ 「売れる・売れない」不動産の違いは?

「この世に売れない不動産はない」

これは私が新人の頃、厳しい上司に叩き込まれた言葉です。

以前「売ることができなかった不動産」のお話をブログに掲載しましたが、この「売れる」「売れない」不動産(物件)の違いとはなんでしょう?

一言で表すと「物件(商品)になっているかどうか」だと考えています。

所有する不動産は、売出した時点で「商品」になります。

しかし、その商品が売れる状態にするための準備・手続きができていない場合は売ることができない(難しい)状況となります。

商品(売物件)は「売却代金全額の受領と同時に買主に引渡しができる状態」が整っている事が大前提です。

そのため、以下のような問題があると売り物にならない場合があります。

 

売主が正当に売却できる権利:認知症等で売却の意思確認ができない、代理人としての正当性がない、遺産分割協議のとりまとめができていない、土地の境界立会いができな第3者の利用・使用承諾などが必要になるもの、差押えや抵当権等の抹消ができないなど、買主に引渡しができない状況にある場合。

これらは売出前に状況を整理して、問題が解消できる状態になってから売り出さないとそもそも物件ではありません。

無理に進めると売主が違約扱いになったり、トラブルが起きる可能性があるため注意が必要です。

 

物件的な問題:相場からみて高すぎる、再建築ができない、住宅ローンが使えない、建物越境や他人のインフラ通過・他人の敷地利用などによる給排水設備や私道やただし書き道路の持分がない場合などの第3者の協力・承諾が必要な場合、既存の建物・擁壁などの取壊し・改修に多額の費用を要する場合など。

物件的な問題は事前に仲介業者や買主に告知する事で売値や取引条件の調整で解決できる事が多いものです。

ただし、契約後に発覚すると大きな問題になるため仲介業者の調査任せではなく、ご自身でも気になる点を洗い出して下さい。

 

ご縁:こればかりは売り出してみないとわからない事ですが・・・売出し準備も整い、値付けも割安だと感じていたのに苦戦することもあれば、これは値付けが高いな~とかクセがあるから苦戦するかな~と感じていたのにあっさり売れたなんて経験があります。

売出した不動産はその条件で「買いたい」と思ってくれた1人のお客さんがいればそれで成約します。

でも、その時期にたまたまお客さんがいない(気づいてもらえない・見つけられない)時もあれば、買主さんも準備ができていなかったり、何かしらの事情で買える時期ではなかったり、買うために申込みをして売主さんと交渉してもお互いの納得できる落としどころが見出せなかったり・・・と言う事も良くあります。

 

これらの経験を踏まえて考えると、不動産を売るときも買うときも「準備ができていて、物件が売買できる状態であり、タイミング(ご縁)があえば」売れない不動産はないと考えています。

これらの状況をつくるのも、ご説明をするのも「不動産屋」の仕事です。だからこそ、売るときも買うときも物件の良し悪しや価格だけではなく、その間に存在する仲介業者・担当者とよく話しをしてみてからお選び下さい。

売主さんからも買主さんからも仲介手数料を頂くことを最優先して他の仲介業者からの紹介を排除する「物件の囲い込み」や

売却依頼を専属専任や専任媒介をもらうだけで自分の仲介手数料が確定するため他力本願の成約しか考えていない業者さん。

売却依頼が欲しいから高い査定とゆるい調査で売主さんに甘い言葉で囁く業者さん。

これらを信じて取引すると後で痛い目にあうかも知れません。

しっかりとサポートしてもらえる担当者を見極めて下さいね。

 

 

 

敷地の道路後退と補助金 相談事例ケース4 セットバック部分の整備って自己負担しなきゃダメなの?

土地に建物を建築(建替え)などをする場合、接する道路の幅員が4.0m未満である場合には、原則として道路の中心線から2.0mまで後退した部分を敷地面積から除外して建築確認の対象面積としなければなりません。

いわゆる「セットバック」と呼ばれるものです。

セットバック(道路後退)をしないと建築確認が受けられないけど後退部分を市が買い取るわけでもなく、整備も自己負担しなければなりません。

土地の契約をする際に説明をするとお客さんは「納得はいかないけど、仕方がないですよね・・・」という感じです。

建替えを検討しているお客さんは「なんでうちの土地を無償で差し出さなければならないんだ?」と感じてしまう事が多いように思います。

このような状況でお客さんの負担を少しでも軽減できるようにご提案しているのが「補助金」のお話です。

横浜市は道路を整備する前に人が住み始めてしまった土地が多いため、区画が整然としていない地域が多いです。

そのため「その幅員と通行に支障のない形状を確保することにより、安全で良好な住環境の形成及び災害に強いまちづくりに寄与することを目的」として

「横浜市狭あい道路の整備の促進に関する条例」により、一定の条件を基に後退部分の整備に補助金を助成する制度があります。

「狭あい道路」に指定されている場合、建築確認申請の30日前までに申請・協議をすることで、門・塀・土留め・擁壁・樹木などの撤去費用や引込設備の移設など、道路後退に必要な撤去費用の一部に補助金が支給され、後退した部分も市道として管理する場合は市が整備を行ってくれます。

狭あい道路に指定されていない場合でも一定の要件に該当すれば補助金が出る場合もあります。

この制度の内容や土地が該当するかどうかは案件ごとに調査も必要で話が難しくなるのでここでは省略しますが、下記リンクから制度の簡単な内容が確認できます。

横浜市 狭あい道路拡幅整備事業のQ&A

土地を売るとき、買うとき、建物を建てるとき、全体の取引をイメージすればこのような制度もご提案ができるため、当社では「おいしいおうち」というプロジェクトチームで対応しているのです。

不動産の売買や建物建築をお考えの際はぜひご相談下さい。

  

 

購入・売却物件の調査 奥が深い物件調査。そもそも何を目的として調査をするのか?

売却相談を受けている土地と契約予定の土地の物件調査に行ってきました。

売主さんは今までずーっと住んでいて特に問題も発生していない事が多いため、あまり気にしていない・気づいていない事が多いものです。

でも、買主さんにとっては知らずに買って後から問題になることがないよう、役所を廻ってインフラや道路、建物等台帳や法務局で登記事項証明・測量図・公図など一通りの資料を集めたり担当者から聞き取り調査をします。

ここから資料を精査して内容を解読し、現況と相違がないか、気がつかなかった問題点はないかを読み解き、必要があれば再度現地に赴いたり役所の担当者と折衝したりして、ようやく物件について理解ができる状態です。

今回もインフラで隣地を経由して引込んでいたり(覚え書きか引込し直しが必要になります)、共同利用している給水管があったり(建替えた場合、能力が下がり引込し直さなければならない事もあります)道路や土地境界の問題が見えたりと・・・

何度か所有者が変わったり相続があったりすると所有者も知らない事が浮き彫りになったりします。

説明して双方納得の上で売買すれば済む内容もあれば、事前に問題を解消しておかないと申込みがあっても契約ができなかったりする内容もあるのです。

これを理解していないと後々買主さんや近隣所有者とトラブルに発展したり費用負担が発生する事もありますし、買主さんにとっては知っていたら買わなかったとか、予定している建物が建たなかったり、コストが掛かりすぎて資金計画がショートしたりする事もあります。

だから書類を揃えるだけでは調査になりません。購入・売却の目的やお気持ちやお考えに見合わない取引にならないような個別のリスクの調査とご説明が必要なんです。

自分が依頼を受けた内容が売却でも購入でも、売主さん、買主さん、仲介業者さんなど、その取引に関わるすべての人が納得して安心できる取引をできるように準備する事が宅地建物取引士の責務だと考えています。

ここからやっと価格の査定や販売計画のお話しが具体的に始められます。購入の場合は最終的な購入判断や建築見積りができる状態です。

皆様も早めの準備で安心のお取引を m(__)m

住まいのファイナンシャルプランニング

長文になりますが…

FP(ファイナンシャルプランナー)は不動産、保険、税制、投資、社会保障などの知識を元に、依頼者の目標(フィナンシャルゴール)を達成するためのライフプランを作成し、それに必要な資産運用などの実行・援助をサポートする専門家であり云々…

と言っても世間のイメージは、「保険や投資の営業さんが持っている資格」だったり、「富裕層が資産運用で相談する相手」と思われるかも知れません。

私もFPですが、ライフプランは作成していません。

家計を完全に理解していても思うようには行かないもので、毎年プランを見直すのが前提のため、コストもそれなりに必要になります。

何より、フィナンシャルゴールが「ゆとりある老後」を想定(平均余命から考えると夫婦で1億必要とか…)すると必然的に資産運用・投資など「お金」を貯める、増やす事に囚われてしまうからです。

余力で投資するのは良いですが、相当に増やす事を前提にリスクある投資をおすすめできる資産がある方はファイナンシャルプランナーは必要ないように感じます。

私が考える「必要な方」は勤労者・子育て世代だと考えています。

ご家族構成のイメージがあり、これから住宅、自動車、教育などのローンを組んだり、お子様の進学や教育を考えたり…

守り・備えるためのライフプランです。

中でも住まいは生活の拠点であり、どの地域でどんな家に住み、どの様に生活したいかを考える大きな要素であり、それに必要な「住宅ローン」は、ご年収の20〜30%を占めるものになるからです。

これ程の金額を他の投資や運用に充てる事は考えにくいと思います。

この「住宅ローンと住まい」はどんな家をどの様にローンを組むかで、ただの借金にも資産形成にもなります。

また、返済方法も繰上返済やお借換えばかりではなく、教育資金、自動車ローン、リフォームローン、万が一の手元資金などその時の状況やライフイベントを考えて、どこでお金を使うかを決めるべきではないでしょうか。

住宅ローンは他のローンと比較して低金利であり、団信(団体信用生命保険)や疾病特約もあるため、生命保険の役割も担っています。

これらのことから、最大の資産である不動産とそれを手に入れるための住宅ローンから考える住まいの購入、売却、買換えに特化した不動産FPとして「安心できる暮らし」をご提案できるよう、活動しています。

住宅ローン・資金計画、不動産売買をお考えであれば、物件探しの前にまずはご相談下さい m(_ _)m

住まいの相談会 ご予約受付中です。

  

東寺尾建売PJ 外構工事前に境界標を設置 住んでいる時は気にしていない方も多いのですが・・・

横浜市鶴見区東寺尾の建売PJ

来週から本格的な外構工事が始まります。

建物完成で当社の手は離れましたが、販売もお手伝いしているため、現場に足を運んでいます。

ブロック積みをする前に仮の敷地境界標であった鋲をRCの本杭に入れ直していました。

穴を掘って設置した杭をモルタルで固定して・・・

境界を示す矢印を赤く塗って完了。

建替えの場合などは元々の境界標があったり、当時の測量図がある場合はそのまま使うこともよくあります。

今回は1つの宅地を2つに分割しているため、隣接地の所有者に境界の立ち会い確認をお願いして新たに測量をする「確定測量」を行っており、外構も新規に作り直すこの機会に隣接地や分筆ラインはRC杭を設置。

測量図としっかりした境界標があれば将来、建替えや売却の際も境界トラブルのリスクが低いため安心です。

測量は建替えか売却か、分筆するのかしないのか、現況の測量図や境界標、当時の隣接地所有者の立会い確認書の有無、道路部分の測量図や公道の場合は官・民の立会い(道路査定)の有無など、状況により測量の方法が変わります。

近隣所有者や公道の官民立会いが必要な場合はかなり期間が必要な場合も多く、いざ「売りたい」「建替えたい」という時にスムーズに進まなかったり、

将来的に相続が発生した際に近隣の方が立ち会ってくれないとか、境界の位置が現況と違っていたなど、思わぬ問題で遺産分割協議が整わないなんてこともあります。

「あれ?そういえばうちの境界は・・・」と気になった方はぜひご自身で確認してみて下さい。

測量図も境界標もない場合は測量することをおすすめします。ご不安やお悩みなどございましたらお気軽にご相談下さい。

相談無料、もちろん秘密厳守で問題解決をサポート致します。

 

 

  

 

 

 

 

大倉山注文住宅 おいしいおうちの注文住宅PJご紹介

おいしいおうちチームがご依頼を頂いた、大倉山注文住宅のご紹介です。

南側の道路から通路状に奥まった敷地。

3階建ても建築可能な地域で周囲を囲まれており、南側の建物も接近しているいるため陽当りや風通しに配慮してプランニングしています。

1坪位の中庭を取り入れ・・・

リビング上部に吹抜を設置してみました。

土地だけ見ていた時の予想を上回る明るさと開放感です。

 

横浜・川崎の住宅密集地や3階建てが建てられる地域では、陽当りの確保が厳しい建売も多いのですが、このように注文住宅でプランを検討すれば「陽当りが良くないんじゃないの?」と、魅力を感じなかった土地も魅力的に見えたりするものです。

プランを検討することは建替え・買換えの判断にもなりますし、土地を探す時の基準にもなります。

せっかくの注文住宅だからこそ、建物を我慢しすぎず、土地とのバランスを検討して頂きたいと考えています。

北道路・敷地延長(路地状敷地)、周囲を囲まれた土地なども、面白いプランをご提案致します。お気軽にお声がけ下さいね。

 

 

土壌汚染の可能性がある土地? 売り買いする前に思い出して下さい。

住宅以外の利用(事業所など)をしていた土地を売却したり購入したりする時に、少し注意してほしいお話しです。

いわゆる「土壌汚染」についてですが、大規模な土地以外は売主さんも買主さんもあまり気にせず、知らないまま取引をしてしまう事があるようです。

「土壌汚染」の可能性の中に、水質汚濁防止法や下水道法に基づく「特定事業(場)者・特定施設」に該当するかどうかがあります。

こんな業種も該当するのか!?と思われるのではないでしょうか。

神奈川県HP 特定施設(水質汚濁防止法)一覧

 

過去に土壌汚染した土地を事業用地として買ってしまった事があり、解決するのに苦労した経験があります。それ以来、怪しいと感じた土地は気にして調べたりしていました。

でも、売主さんは届出の手続きや廃止の手続き、自分の土地が該当するかは知らない事が多々あり、不動産業者も知らずに話が進んでしまうケースがあります。

法律や条令なども複雑で、実質的に強制力もないからなのか?

でも、売ってから問題になったりしたら売主さんも買主さんもお互いが不幸になります。

難しい問題ですが「不動産仲介」の立場から未然に防ぐ提案をするべきですが、意外に知られていないようです。

契約・引渡し後に発覚すると解決が難しいため、売主さんも買主さんも少しだけ気に留めて頂ければ・・・と考えています。

 

「売りたい・買いたい」その前に、土地専門店の(株)創喜にご相談下さい。不安の解消・問題解決をサポートします。

 

 

 

クセのある土地ではありますが・・・ この土地はどうでしょう・・・?と相談があり、見てきました。

当社で設計・建築を希望しているお客様から「不動産屋に紹介された土地があるので予算と建築プランを考慮してアドバイスして欲しい」と依頼があり、現地の確認に向かいました。

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