住宅ローンから考える物件価格は? 相談事例ケース5 住宅ローン相談会編

先日、住宅ローン相談会でご来店頂いたお客様。

物件を紹介してもらった不動産屋で住宅ローンの質問をしたら

「年収から計算するとここまで借入できるからその価格帯の物件であれば買えますよ」と言われて物件を紹介されたが、そんな支払額は払えない金額だった。

別の不動産屋では「ご自分で銀行へ出向いて相談したほうが良い」と言われ、自分でネットバンクなどを調べてみたがよくわからなかった。

そんな理由から弊社へご相談をいただきました。

 

住宅ローンの借り入れ限度額=支払える金額とは限りません。

年収×年収に占める返済の比率÷12か月÷審査金利で計算した100万円あたりの月々返済額=借入限度額となります。

例えば35年返済の計算ですが・・・

年収600万円×返済比率40%÷12か月÷審査金利3.5%@4133円=4,839万円が借入限度額の(金融機関により異なりますが)目安となります。

これは金融機関が過去のデータから「金利がこれくらい(審査金利)まで上昇してもこれくらい(返済比率)までなら何とか返済できるだろう」と考えた数値で、時期により変わることがあります。

借入限度額4,800万円を35年の返済金利で計算すると

店頭金利2.475%の場合

月々170,955円 年間2,051,462円 収入割合34.19%となります。

現在は金利優遇が大きいため、某銀行で借入期間中は店頭金利から-1.875%を優遇しますという条件で借入した場合。

(一定期間だけでなく、借入期間はずーっとというのがポイントです)

2.475%-金利優遇1.875%=実質金利0.6%となります。

この金利で先ほどの4,800万円を返済した場合

月々126,733円 年間1,520,806円 収入割合25.34%となります。

月々44,222円、年間530,664円の差。金利優遇ってすごい効果がありますね。

でも・・・

毎月10万円の支払いに抑えたいとお考えの場合は

10万円÷実質金利0.6%の100万円あたりの毎月返済額2,640円=3,787万円が借入額となります。

月々10万円 年間120万円 収入割合20%

これにより、希望の返済額約3,780万円~借入限度額4,800万円までの「がんばれる範囲」で借入額を考えます。

例えば物件価格3,780万円の新築建売住宅を購入する場合、諸費用(仲介料や登記費用、銀行費用など)を約7~8%程度は見込んでおきます。

物件とお客様の状況により異なりますが、ここでは8%で計算すると約300万円の諸費用が必要となります。

これを自己資金として現金で拠出できる事が理想です。

諸費用ローンをお使いの場合は金融機関により審査内容が異なりますが、借入可能額が下がるため、それを前提とした物件価格の設定が必要となります。

 

前記では建売住宅の購入ですが、中古のマンションや戸建ての場合は同じ計算にはなりません。

マンションの場合は管理費・修繕積立金・駐車場代などが借入とは別途(月額5万円前後)必要なため、支払い可能額からこれを差し引くと

月々返済5万円÷実質金利0.6%の100万円@2,640円=1,890万円が物件価格の上限となります。

中古戸建ての場合は建売と同じ3,780万円が上限となりますが、中古の場合は諸費用が多めに必要となることと、「リフォーム・修繕費」を考えなければなりません。

最近は中古住宅もリフォーム済み物件が多く売り出されていますが、気に入った物件がリフォーム済みではない場合も考えておくと物件を選択する幅はかなり広がります。

物件の状態によりどこまでリフォームすれば良いかも異なりますし、何よりご自分の好みと予算に合わせてリフォームできる楽しみが生まれます。

※土地を買って建物を建てる場合はもう少し複雑なお話が必要となるため、ここでは割愛します。ご検討中の方はお気軽にご相談ください。

住宅ローンは住まい探しの第一歩。自分の基準が決まると物件探しの方向性が見通せるようになります。

目安となる借入予定額と自己資金の「資金計画」の範囲で希望する「地域」に「物件」が出ていれば検討できますし、相場から見て待っていてもこれは出ないなーと考えられるのであれば、地域か物件を見直す必要があると考えられます。

今回のお話はあくまで原則的な一例です。

皆さんのお考えや状況、市況により異なります。だからこそ、「金利が高い安い」とか「物件ありき」だけではなく、お客様のご要望と資金計画をお伺いしたうえでより良い住宅購入計画をご提案したいと考えています。

相談会にご興味をお持ちであれば、下記からお気軽にご予約下さい。